Brevkassen: Kan man blive smidt ud af ejerforeningen for at have to hunde?

I denne uges brevkasse vil et bestyrelsesmedlem i en mindre ejerforening have afklaret, om et medlem kan pålægges at fraflytte med tre måneders varsel, da medlemmet ikke overholder husordenen.

Et medlem af en ejerforening har i strid med vedtægterne to hunde, og kommunikationen mellem bestyrelsen og medlemmet er gået i hårdknude. Nu overvejer bestyrelsen en retssag. Fold sammen
Læs mere
Foto: Elena Elisseeva/Panthermedia

Kære Berlingske Brevkasse

Jeg læser med stor interesse jeres brevkasse, og nu har jeg faktisk selv fået en lille problemstilling, som måske med relevans kan besvares i dette format.

Jeg er bestyrelsesmedlem i en mindre ejerforening, hvor vi har tinglyste vedtægter, der bl.a. andet omhandler husdyrhold.

Vores bestemmelse siger, at der kan holdes en hund eller kat, såfremt dette efter bestyrelsens skøn ikke er til væsentlig gene for de andre beboere. En tilladelse kan inddrages, hvis dyret er til væsentlig gene.

Sagen er, at der er to husstande, som så har valgt at have to hunde, desuagtet at reglerne er meget klare. Vi har at gøre med beboere, der udviser en adfærd, hvor de ikke ønsker at respektere vores vedtægter, hvorfor vi desværre ikke har mulighed for at bruge ordets magt. Ejendomsadministrator er ligeledes involveret med mailkorrespondance.

Det gode spørgsmål er nu: hvorledes forholder det sig med at gå rettens vej som næste skridt? Hvad er praksis egentlig her?

Vores paragraf syv siger, at hvis et medlem gør sig skyldig i grov eller oftere gentagen misligholdelse af sine forpligtelser over for ejerforeningen eller dennes medlemmer – herunder ikke overholder husordenen – kan ejerforeningen pålægge ham at fraflytte med tre måneders varsel.

Hvis ovennævnte overtrædelse ikke er grov jfr. vores paragraf, kan der så være andre lovparagraffer, vi vil kunne støtte en sag på?

Hvad vil det omtrent koste at køre sådan en sag?

På forhånd tak for hjælpen.

Bedste hilsener

F.K.

Brevkassen


Få svar på spørgsmål om blandt andet arv, skilsmisse, skat, boligkøb, jura, økonomi og pension.

Alle spørgsmål anonymiseres. Det er desværre ikke muligt at svare på alle henvendelser. Svar gives i Brevkassen samt i Berlingske om lørdagen. Berlingske Media forbeholder sig retten til at offentliggøre spørgsmål og svar i alle husets medier.

Skriv til brevkassen@business.dk

Tak for de pæne ord om brevkassen! Der er kun to muligheder: enten dialog og konstruktiv konflikthåndtering eller retssag. Det sidste koster kassen, og udfaldet er svært at forudsige. I har sikkert forsøgt dialog, men i nogle tilfælde hjælper det med en ekstern konfliktmægler, for eksempel en advokatmediator. Og fører mediationen ikke til noget, så vil forsøget tælle tungt med, hvis I går videre til en retssag. Hvis I vil føre en sådan, må I overveje at supplere en påstand om tvangssalg med en påstand om, at ejeren skal tilpligtes at fjerne den ene hund. I har muligvis en retshjælpsforsikring, som kan dække omkostningerne ved retssagen. De vil let kunne løbe op i 50-100.000 kroner.

Jeres problem er velkendt. Der er 15. januar 2020 fremsat forslag til ændringer i lov om ejerlejligheder. Det kan være I får hjælp herfra. Heri foreslås nemlig en opstramning af mulighederne for at løse de dilemmaer, som opstår, når ejere ser stort på reglerne. Det foreslås, at en sådan ejer skal kunne dømmes til at betale en bod, og at afgørelse herom er tænkt som forvarsel til eksklusion.

Ejendomsretten til en ejerlejlighed hænger uløseligt sammen med medlemskabet i ejerforeningen, hvilket medfører, at eksklusion fra ejerforeningen vil betyde, at ejerlejlighedsejeren mister sin ejendomsret. Der er således ikke blot tale om en begrænsning i ejerens disposition over særejendom, men en fratagelse af den fulde ejendomsret til lejligheden, og det har ført til, at der er en kraftig forsigtighed på området. Det hedder i bemærkningerne til forslaget, at man nu vil foreslå, at ret til eksklusion indføres i loven, og man mener, at en sådan bestemmelse vil have en præventiv effekt i det begrænsede antal sager, hvor bestemmelsen kan blive aktuel. Det konkluderes, at der i loven bør indsættes hjemmel til at ekskludere et medlem af en ejerforening og til om nødvendigt at tvangssælge medlemmers ejerlejlighed, i særligt grove tilfælde, hvor medlemmet misligholder reglerne eller er til voldsom gene for de øvrige ejere i ejerforeningen. Det vil skulle indgå i vurderingen, om den konkret udøvede adfærd i form af f.eks. vold, støj eller vanrøgt er rettet mod f.eks. generalforsamlingens virke eller bestyrelsen, eller om den grundlæggende umuliggør almindelig beboelse af ejendommen. Det vil ligeledes skulle vurderes, om eksklusionen er nødvendig, fordi andre reaktionsmuligheder ikke kan opfylde formålet.

Det siges i bemærkningerne, at »særdeles grov pligtforsømmelse kan f.eks. bestå i retsstridig udlejning eller tilsidesættelse af god skik og orden ved f.eks. særdeles grov støjende eller truende adfærd, vold eller vanrøgt. Den foreslåede bestemmelse vil således alene finde anvendelse ved særlig grove tilfælde, hvor ejeren misligholder sin forpligtelse over for ejerforeningen, er til voldsom gene for de øvrige ejere i ejerforeningen eller bevidst modarbejder foreningens formål«.

Som eksempel på praksis om ejerforeninger kan nævnes tilfælde, hvor et medlem gentagne gange udlejede sin ejerlejlighed til lejere, som var til stor gene for de øvrige beboere (U 2009.1110 Ø). Her blev ejerlejligheden først udlejet til en klub, hvis medlemmer generede de øvrige ejere med larm og lugt fra lejligheden. Da ejerforeningen fik udlejningen bragt til ophør, blev lejligheden efterfølgende udlejet til bordelvirksomhed, som ligeledes var til stor gene for de øvrige beboere. Men retten fandt ikke, at der kunne ske eksklusion. Den retspraksis vil ikke blive opretholdt, hvis den foreslåede lovændring gennemføres.

Med venlig hilsen

Allan Ohms, advokat (H) og mediator

www.ForumAdvokater.dk